🏠 전세사기 4가지 수법과 유형별 예방법

이런 신호가 보이면 의심하세요

• ·주변 시세를 물어도 근거 자료 없이 “이 정도예요”라는 말만 돌아온다
• ·거래 사례가 거의 없는 신축 빌라인데 전세가가 분양가에 가깝다
• ·매매가와 전세가의 차이가 거의 없다
• ·집주인이 같은 건물이나 인근에 여러 채를 보유하고 있다

이렇게 막습니다

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   시세를 남에게 듣지 말고 내가 확인한다

   국토교통부 실거래가에서 같은 지역·비슷한 면적의 실제 거래가를 보고, 안심전세앱으로 시세와 악성임대인 등록 여부를 함께 확인합니다. 신축 빌라는 거래 사례가 적어 분양가가 시세처럼 보이기 쉬우니 인근 유사 물건까지 넓혀서 봅니다.

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   선순위 채권과 내 보증금을 더해본다

   등기부 을구의 채권최고액에 내 보증금을 더합니다. 채권최고액은 실제 빚보다 크게 잡히는 것이 보통이라, 이 합계로 보수적으로 계산하는 편이 안전합니다. 합계가 시세에 가까울수록 경매에서 내 몫이 줄어듭니다.

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   다가구주택이면 나보다 앞선 보증금까지 센다

   한 건물에 여러 세대가 사는 다가구주택은 나보다 먼저 확정일자를 받은 보증금이 먼저 배당됩니다. 확정일자 부여현황으로 앞선 임대차의 총액을 확인하세요. 이 숫자를 모르면 내 순위도 알 수 없습니다.

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   보증 가입이 되는 집인지 계약 전에 확인한다

   보증 가입이 거절되는 집은 대개 거절될 만한 이유가 있습니다. 계약을 마친 뒤에 알아보면 이미 늦으니, 가입 가능 여부부터 먼저 확인하세요.

이런 신호가 보이면 의심하세요

• ·잔금일을 특정 날짜로 유난히 강하게 고집한다
• ·매매와 임대차가 동시에 진행되는 거래인데 등기부가 지나치게 깨끗하다
• ·잔금일에 은행 일정이 있다는 말이 흘러나온다

이렇게 막습니다

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   특약으로 못을 박는다

   ‘임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권 설정 등 어떤 권리변동도 하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다’를 계약서 특약란에 넣습니다. 사고를 막는 장치이자, 사고가 났을 때 다툴 근거입니다.

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   잔금 보내기 직전에 등기부를 다시 뗀다

   계약할 때 본 등기부는 이미 과거입니다. 잔금 당일 아침에 새로 열람하고, 열람 화면을 시각이 보이게 저장해두세요.

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   전입신고와 확정일자를 잔금일 당일에 끝낸다

   하루라도 미루면 그만큼 순위가 밀립니다. 전입신고는 주민센터나 정부24에서, 확정일자는 주민센터나 인터넷등기소에서 당일에 처리하세요.

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   다음 날 등기부를 한 번 더 확인한다

   잔금일에 잡힌 근저당은 다음 날 등기부에 드러납니다. 새 근저당이 보이면 특약을 근거로 곧바로 대응하세요. 시간이 지날수록 대응이 어려워집니다.

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   잔금일을 금요일이나 연휴 직전으로 잡지 않는다

   등기 확인과 신고가 막히는 날은 이 수법에 가장 유리한 날입니다. 평일 오전으로 잡으세요.

이런 신호가 보이면 의심하세요

• ·등기부 갑구 소유자란에 ‘○○신탁(주)’가 있거나 신탁 등기가 되어 있다
• ·집주인이 “명의만 넘겨둔 것”, “형식적인 절차”라고 설명한다
• ·신탁 이야기를 꺼내면 화제를 돌리거나 서류 확인을 미룬다

이렇게 막습니다

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   등기부 갑구에서 신탁 여부부터 본다

   소유자가 신탁회사이거나 신탁 등기가 되어 있으면, 그 자리에서 계약 진행을 멈춥니다. 여기서 멈추는 것만으로 대부분 막힙니다.

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   신탁원부를 확인한다

   등기부에는 신탁이 있다는 사실만 나오고, 임대 권한이 누구에게 있는지는 신탁원부에 적혀 있습니다. 신탁원부는 관할 등기소에서 발급받을 수 있습니다.

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   임대 권한이 누구에게 있는지 짚는다

   기존 집주인에게 임대 권한이 남아 있는지, 아니면 신탁회사의 동의가 필요한지를 신탁원부에서 확인합니다. “권한이 있다더라”는 말이 아니라 문서에 적힌 내용으로 판단하세요.

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   신탁회사의 서면 동의를 받는다

   동의 없이 맺은 계약은 신탁회사에 효력을 주장하지 못할 수 있습니다. 구두 확인이나 중개사의 전언이 아니라 서면으로 받아 보관하세요.

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   보증금은 신탁회사가 지정한 계좌로 보낸다

   신탁이 걸린 집인데 개인 계좌로 보내라고 한다면, 그 요구 자체가 신호입니다.

이런 신호가 보이면 의심하세요

• ·집주인은 한 번도 만나지 못하고 대리인이나 중개사만 나온다
• ·조건이 시세보다 눈에 띄게 좋고, 계약을 서두른다
• ·소유자가 아닌 사람의 계좌로 돈을 보내달라고 한다
• ·집을 볼 때 다른 사람이 살고 있는 흔적이 있다

이렇게 막습니다

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   계약도 잔금도 등기부상 소유자 본인과 대면한다

   신분증과 등기부의 이름·생년월일을 직접 대조합니다. 얼굴 한 번 못 본 계약이 가장 위험합니다.

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   대리인이라면 세 가지를 모두 갖춰 받는다

   위임장, 인감증명서, 그리고 소유자 본인과의 직접 통화. 하나라도 빠지면 진행하지 않습니다. 인감증명서는 발급일이 최근인지도 확인하세요.

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   입금은 소유자 본인 명의 계좌로만 한다

   가족 계좌, 법인 계좌, 중개사 계좌 모두 예외로 두지 않습니다. 사정이 있다는 설명이 붙을수록 더 의심해야 합니다.

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   다른 세입자가 있는지 확인한다

   전입세대확인서로 그 주소에 등록된 세대를, 확정일자 부여현황으로 앞선 임대차가 있는지 봅니다. 이중계약은 이 두 서류에서 드러나는 경우가 많습니다.

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   중개사무소를 검증하고 서류를 받아둔다

   등록된 중개사무소인지 확인하고, 중개대상물 확인·설명서와 공제증서를 반드시 받습니다. 문제가 생겼을 때 책임을 물을 수 있는 근거가 됩니다.

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   입주 즉시 전입신고와 확정일자를 끝낸다

   이중계약에서는 먼저 대항력과 우선변제권을 갖춘 사람이 유리합니다.